Đối với dự án có sử dụng đất, Nghị định 25/2020/NĐ-CP phân định rõ trường hợp giao đất, cho thuê đất theo một trong ba hình thức: đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất và quyết định chủ trương đầu tư. Ảnh: Lê Tiên

Qua 5 năm thực hiện, NĐ 30 đã tạo ra khung pháp lý nhằm tăng cường công khai, minh bạch trong quá trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án PPP và dự án đầu tư có sử dụng đất. Nhiều địa phương cho biết, việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đã góp phần tích cực thu hút vốn phát triển hạ tầng kỹ thuật đô thị, hình thành các khu đô thị mới, giảm áp lực cho ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, do chịu sự điều chỉnh của nhiều luật nên việc thực hiện NĐ 30 còn nhiều vướng mắc khiến các địa phương gặp khó khăn, làm giảm sự hấp dẫn đối với nhà đầu tư, đặc biệt là các nội dung liên quan đến dự án đầu tư có sử dụng đất. Nhiều dự án vẫn chưa kêu gọi được nhiều nhà đầu tư dẫn đến quá trình sơ tuyển chỉ có 1 hoặc một vài nhà đầu tư tham gia, sau đó chỉ có 1 nhà đầu tư trúng sơ tuyển, dẫn đến chỉ định thầu.

Trong đó, vướng mắc nổi bật được nhiều địa phương phản ánh là đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất, Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn chưa phân định rõ trường hợp giao đất, cho thuê đất theo một trong ba hình thức gồm đấu thầu, quyết định chủ trương đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, việc xác định giá trị m3 (giá sàn nộp ngân sách nhà nước) cũng là khó khăn rất lớn đối với nhiều đơn vị khi xây dựng hồ sơ mời thầu. Với nhiều dự án đã lựa chọn được nhà đầu tư, tỉnh Sơn La đề xuất sớm có hướng dẫn về nội dung giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu.

Kể từ khi Dự thảo Nghị định thay thế NĐ 30 được Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT) trình Chính phủ lần đầu vào tháng 1/2018, trải qua rất nhiều lần lấy ý kiến, hoàn thiện, các địa phương liên tiếp đề nghị Chính phủ sớm ban hành NĐ thay thế NĐ 30 để tận dụng, phát huy tốt hơn tài nguyên đất đai.

Theo Bộ KH&ĐT, NĐ 25 đã khắc phục những hạn chế, bất cập và chồng chéo trong quá trình thực hiện NĐ 30, đồng thời kế thừa những quy định đã được thực hiện ổn định và vẫn còn phù hợp của NĐ 30.

Về phạm vi điều chỉnh, NĐ 25 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, gồm dự án PPP theo quy định của pháp luật về đầu tư PPP; dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại, công trình thương mại, dịch vụ, công trình đa năng, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh; dự án không thuộc hai loại trên nhưng phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật chuyên ngành, pháp luật về xã hội hóa.

Đối với dự án đầu tư có sử dụng đất, những vướng mắc, lấn cấn đối với nhiều địa phương đã được tháo gỡ. NĐ 25 phân định rõ trường hợp giao đất, cho thuê đất theo một trong ba hình thức bao gồm: đấu thầu dự án theo Luật Đấu thầu; đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai; quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư. Trong đó, NĐ 25 nêu rõ điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất trước hết là phải thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị. Thứ hai là phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật. Thứ ba là không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

NĐ 25 cũng quy định cụ thể các nội dung về xác định danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất; tiêu chuẩn, nguyên tắc xét duyệt trúng thầu; trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu…

Đối với việc xác định giá trị m3, NĐ 25 quy định giá trị m3 được xác định mang tính tương đối, là căn cứ để nhà đầu tư đề xuất nộp ngân sách nhà nước và độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp theo quy định của pháp luật về đất đai. Giá trị này phải phản ánh bản chất lợi thế của khu đất (như một giá trị thương quyền để được đầu tư dự án trên khu đất đó). Công thức tính được nêu rõ tại NĐ 25.

Theo Bộ KH&ĐT, quy định như vậy đảm bảo “không trái với quy định của luật hiện hành” như ý kiến thống nhất của Bộ Tư pháp, đồng thời đảm bảo lợi ích của Nhà nước, người dân thông qua cơ chế đề xuất nộp ngân sách nhà nước, tương tự cơ chế đấu giá. Thực tế cho thấy, ngân sách nhà nước nhiều nơi không đủ cho công tác giải phóng mặt bằng để triển khai đấu giá. Trong điều kiện đó, cơ chế đấu thầu là một giải pháp để kêu gọi nguồn vốn tư nhân đồng hành trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đi cùng với việc triển khai các dự án, tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội.

Minh Thư